在国家政策的鼓励与召唤下，农业经济领域已经受到多方资本的关注，不管是大型企业还是公民个体，纷纷摩拳擦掌、跃跃欲试，想在农村有所作为。不过很多情况下，投资人兴致高昂地进去，灰头土脸地离开，为什么？不是因为经营方向或策略有误，而是在迈进农村的第一步（土地流转）时给自己留下太多隐患，导致最后如鲠在喉，进退两难，甚至损失惨重。故“三叶园林”编外法律顾问为大家梳理一下农村土地流转中可能存在的法律风险与防控措施，希望能帮你走好进入农村的第一步。
因为中国社会舆论环境、司法环境以及执法环境的特殊性，单纯分析法律关系无法有效实现风险的防控，故在此先进行一个背景说明。众所周知，当下涉“农”的主体在纠纷中均会被戴上“弱势群体”的标签，有些确实弱势，如“农民工”，有些却不然。先不论是否属实，“弱势群体”在法律上有先天的优势，如减轻举证责任、法条的有利解释、自由裁量权的偏向等等，因此不能将一般的商业交易习惯一股脑儿的带到农地流转中，每一步都应该格外谨慎。下面闲言少叙、直入主题：
一、土地性质的法律风险与防控
在与村委会签订土地承包合同前，你会去当地土地主管部门核实这块土地的性质吗？大部分人的回答都是：“不会”。也是，不然怎么会有那么多人包走了“基本农田”呢。这个是硬伤，只要发包人挑明，承包人只能将土地归还，因为违反国家强制性规定的合同均属无效合同。下面我来介绍几种情况，你自己来品品防控这种风险的方法。
第一类情况：土地承包合同中，承包人与村委会均未提及土地性质，在承包人经营了若干年正要见效益时，村委出面要收回土地，表面理由是“基本农田不能对外流转”，实际理由是“租金太低”。随后政府出面强制拆除地上设施，承包人被迫腾退土地。承包人认为村委隐瞒土地性质诉至法院，要求村委赔偿损失，法院以承包人未尽审查义务为由驳回承包人的诉讼请求。
第二类情况：土地承包合同中，明确写明了该土地是“工业用地”或“荒沙地”，实际上是“基本农田”。后面的剧情与第一类情况一样，承包人在土地被收回后到法院起诉，这种情况出现了两种不同的判例，一种与第一类情况处理结果一样，另一种是承包人胜诉，村委会对承包人的损失进行相应的赔偿。这是自由裁量权导致，只有价值取向的不同，没有对错之分。
前述两种情况在实践中经常出现，如果是一般的商业行为，发包方作为土地原实际控制人，应该承担告知土地性质的义务，如果因为是“基本农田”导致合同无效，也应该由发包方承担不利后果。但在农地流转中，本文前述的“弱势群体”效应非常明显，故而第一种情况，承包人承担了完全的不利后果，而第二种情况因为合同中有对土地性质的描述，才有了“五五开”的胜算。这两种签约方式风险都太大，即便是第二种方式，如果不幸你遇上了“地方保护…”,那就只能“呵呵”了。
到底该怎么办？如果承包人不愿意或者无法去当地土地主管部门核实土地性质，不妨在合同中就土地性质的问题多写几句。笔者建议至少写上：“发包方确保土地性质符合国家法律、法规以及相关政策中关于土地流转的规定…”、“因土地性质问题导致合同无效的，发包方应对承包方由此产生的损失进行赔偿”。话虽不多，效果超乎你的想象哦！！
二、不交土地承包费的法律风险与防控
看了标题你是否觉得无聊？不交承包费，当然要收回土地，这不叫风险，这是承包人违约啊。你听我说完，也许会改变看法。
现实情况中，土地承包价在快速上涨，尤其是未来大量资本涌入的时候。张家村的地3年前包出去100元/亩/年，王家村的地现如今包出去1000元/亩/年，张家村的村民很不满，村委的领导们便开始拿着合同研究，突然他们发现一条：“承包人连续三期不交承包费的，发包方可以解除合同。”Bingo!就它了！你拿着承包费去了村委办公室，突然发现大家对你的钱不感兴趣了，谁都不接，财务不给开收据。你还纳闷怎么连钱都不要了，过了几个月，他们来收你的地时你才恍然大悟。你不服气，去法院起诉，可是你有什么证据证明是他们拒收啊？事实就是你没给承包费嘛，合同只能解除，法官虽然觉得你冤，也爱莫能助啊。是不是好郁闷，好内伤，好像往肚子里咽了一口黑血？
对了，不是承包人不交，严格来讲，是承包人交不出去。这种风险怎么规避？非常简单，在土地承包合同中，你让发包方写上一个接收承包费的银行账号，你定期往该账号打款即可，打款的时候注明是“土地承包费”，至于对方开不开收据，都无所谓了。
三、土地用途变更的法律风险
集体土地的用途是不能随意变更的，国家对此有严格的限制，如需变更，既要与发包方协商一致，还要主管部门层层审批才行。现实中，这种复杂的程序很多人不愿意走，就一边给村主任递烟一边指着那块荒地说：“我在这儿建个厂房吧，你看可行？”村主任接过烟笑答：“可行可行，太可行了。”（实际约定用途是“种植”、“建鱼塘”）于是你大兴土木，花了一整年，把气派的厂房建了起来，突然来了个“拆除违建”的通知。你要找村主任商量？别了，村主任已经起诉要收回那块地，因为你变更了土地用途，违反了合同约定。悲伤的不止于此，不光你的厂房要被拆除、土地要被收回，你还得掏钱清理拆除废料、赔偿因修建厂房给这块土地带来的损失呢。又要内伤了吧？口头约定不可信啊。
这种风险能不能像前面的情况那样，在合同中写几句话防控一下？抱歉，不能，只能严格按程序走审批手续。
农地流转中还存在很多别的风险，例如流转程序问题导致合同无效的风险、未审查转包人权限的风险、约定期限不明的风险、配套设施约定不明的风险、土地征用时征用款分配约定不明的风险等等。不才只就在司法实践中常出现的三种情况给大家做一个风险提示，这样大家可能输给眼光、输给能力、输给竞争对手，但至少不会输在陷阱上。祝福各位已经或者打算在农业上大展拳脚的有识之士能够志得以伸，真正推动农村经济大力发展。